Hướng dẫn sử dụng hàm PV trong Excel để đánh giá hiệu quả dòng tiền của các kế hoạch đầu tư

Với số tiết kiệm từ 500 – 700 triệu đồng, việc tìm kiếm kênh đầu tư hiệu quả và an toàn như bất động sản, chứng khoán, hay chỉ đơn giản là gửi tiết kiệm có thể gây khá nhiều khó khăn. Bài viết này sẽ giới thiệu cách áp dụng hàm PV trong Excel để phân tích hiệu quả của những lựa chọn đầu tư này.
Hàm PV cho phép quy đổi giá trị dòng tiền tương lai về thời điểm hiện tại, đã trừ đi chi phí cơ hội.
Xét ví dụ, bạn đầu tư 100 triệu và thu về 200 triệu sau một năm. Mặc dù lãi được 100 triệu, nhưng nếu tính đến lãi suất ngân hàng 10%, lợi nhuận thật sự của bạn chỉ rơi vào khoảng 90 triệu chứ không phải 100 triệu như bạn nghĩ.
Cấu trúc của hàm PV như sau:

=PV(Rate, Nper, Pmt, Fv, Type)
Chi tiết:

  • Rate: Lãi suất tính định kỳ.
  • Nper: Tổng số kỳ hạn tiền gửi.
  • Pmt: Số tiền thanh toán định kỳ.
  • Fv: Giá trị tại thời điểm kết thúc hay còn gọi là số dư cuối cùng, không có thì mặc định là 0.
  • Type: Thời gian thanh toán, có hai giá trị: 1 hoặc 0. + Nếu Type = 1: Thanh toán đầu kỳ.

+ Nếu Type = 0: Thanh toán cuối kỳ
+ Bỏ qua giá trị này thì Excel sẽ lấy mặc định là 0.

Khi áp dụng hàm này vào việc tính toán các kế hoạch đầu tư, ta cần tính PV cho cả thu nhập từ dự án và cho chi phí, sau đó lấy PV của thu nhập trừ đi PV của chi phí để đưa ra kết luận:

1. Lựa chọn đầu tư vào việc mua chung cư cho thuê.

Nếu sử dụng số tiền trên để mua một căn hộ giá khoảng 1 tỷ 4, vay ngân hàng 700 triệu với lãi suất 10%, bạn hằng tháng chi trả 9 triệu 250 nghìn đồng để góp nợ và lãi trong vòng 10 năm, và thu về 10 triệu/tháng từ việc cho thuê, sau 10 năm nếu may mắn bán được căn hộ với giá 2 tỷ 5 (mức giá cao nhất, vì hiện tại chung cư có nguồn cung lớn, khó có khả năng tăng giá, chưa kể tới việc hao mòn, khấu hao…) thì sau 10 năm bạn sẽ lãi hay lỗ? Bạn sẽ lỗ 145,5 triệu đồng.


2. Chiến lược mua đất và xây nhà để cho thuê.

Nếu bạn mua đất và xây nhà với tổng chi phí khoảng 2 tỷ đồng, vay ngân hàng 1 tỷ 3 với lãi suất 10% hàng năm trong 10 năm, bạn sẽ mất khoảng 17 triệu 2 mỗi tháng để trả cho ngân hàng. Khi bạn cho thuê được mỗi tháng 20 triệu, và sau 10 năm, địa điểm nhà bạn trở nên đông đúc, ô tô có thể vào được, bán nhà được với giá 4 tỷ, sau tất cả, bạn lãi 5 triệu .
P/s: Nếu bạn bán được căn nhà với giá 5 tỷ, bạn lãi 502 triệu. Nếu bán với 6 tỷ, lãi 1 tỷ 1. Vậy nên chỉ nên chọn chiến lược này khi bạn chắc chắn bán được nhà trên 5 tỷ đồng.


3. Kế hoạch đầu tư vào chứng khoán.

Thị trường hiện nay có nhiều cổ phiếu blue chip cung ứng cổ tức tốt, dao động từ 20%-30% theo vốn đầu tư, tức là bạn đầu tư 10 triệu có thể thu lãi 2-3 triệu mỗi năm. Đầu tư 700 triệu,…Trung bình hàng tháng, bạn có thể thu lãi 14 triệu 5. Nếu sau một thập kỷ bán cổ phiếu được 700 triệu thì tổng lãi của bạn là 804 triệu. Trong trường hợp xui xẻo, giá cổ phiếu giảm xuống còn 400 triệu thì tổng lãi của bạn vẫn là 755 triệu đấy. Tuy nhiên, thực tế không luôn như mình mong muốn bởi không chắc chắn mã cổ phiếu kia sẽ mang lại lợi tức ổn định như thế. Mặt khác, nếu cổ phiếu tăng 50% thì sao?


4. Kế hoạch gửi tiết kiệm tại ngân hàng.

Bạn nhận được lợi tức hàng tháng là 4 triệu và điều chắc chắn là giá trị của số tiền gốc bạn giữ được không đổi, tức là bạn vẫn nhận lại được 700 triệu đầu tư nhưng không lãi và cũng không lỗ.

Trong mỗi phương án kể trên, tôi đã áp dụng lãi suất ngân hàng cho vay là 7%, còn chi phí cơ hội để sử dụng vốn là bằng lãi suất ngân hàng cho vay 10%. Dù cho các quyết định đầu tư cuối cùng vẫn đem lại tiền cho bạn, nhưng có một sự khác biệt đáng kể giữa số tiền bạn đầu tư trong 10 năm và số tiền thu về hàng năm cũng như vào cuối năm thứ 10. Đó chính là những kết quả mà chúng tôi đã nêu ở trên. Một lưu ý nữa là sự chênh lệch này cũng phụ thuộc nhiều vào số tiền ban đầu bạn bỏ ra cũng như số tiền bạn thu về sau 10 năm. Do đó, hãy suy xét để lựa chọn kế hoạch đầu tư phù hợp nhất.

P/s: Để đánh giá hiệu quả của các kế hoạch đầu tư, bạn cũng có thể dùng tới hàm NPV. Để biết thêm về cách sử dụng hàm NPV, bạn có thể tham khảo tại đây.

Trương Thành Tài

    [submission_id id-lien-he]

    0
      0
      Đơn hàng
      Đơn hàng trốngQuay lại Shop